Trong bất động sản, sổ đỏ và sổ hồng là 2 loại sổ vô cùng quen thuộc với người dân Việt Nam, chắc hẳn nhiều người đã từng nghe qua, vậy còn sổ trắng là gì, một loại sổ ít được nhắc đến nhưng không kém phần quan trọng. Trên thực tế, sổ đỏ, sổ hồng, sổ trắng chỉ là tên gọi do người dân tự đặt dựa trên màu sắc của mỗi loại giấy để nói cho ngắn gọn cũng như để phân biệt giữa các loại giấy chứng nhận. Chính vì vậy, dưới đây Top Realty sẽ chia sẻ cho bạn khái niệm cũng như cách phân biệt sổ đỏ, sổ hồng, sổ trắng cũng như một số thông tin cần thiết khác về các dạng sổ này.
Định nghĩa về Sổ đỏ, sổ hồng và sổ trắng
Sổ trắng là gì?
Sổ trắng được cấp theo quy định tại Nghị định 02-CP ngày 04/01/1979 của Hội đồng Chính phủ về ban hành điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã, thị trấn và Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 của Hội đồng Nhà nước trong đó diện tích đất được cấp căn cứ theo hồ sơ và các giấy tờ liên quan của người sử dụng đất được UBND xã, phường, UBND huyện, thị xã xác nhận thì diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là ghi nhận hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận. Như vậy, diện tích đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có thể xem là chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
Sổ trắng hiện nay có rất nhiều loại: cấp trước 30/04/1975 có văn tự đoạn mại bất động sản, bằng khoán điền thổ; cấp sau 30/04/1975 có giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận (hoặc quyết định) của UBND cấp huyện công nhận quyền sở hữu nhà ở….
Theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP, ngày 25 tháng 5 năm 2007, bắt đầu từ 01/01/2008, những loại giấy trắng nếu muốn giao dịch thì mới phải đổi qua giấy hồng (đối với các loại giấy trắng về nhà và đất), giấy đỏ (đối với các loại giấy trắng về đất).
Các loại giấy trắng chỉ là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhưng có ghi diện tích đất khuôn viên thì được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất gắn liền. Do đó, đối với những trường hợp đó, sẽ được chuyển đổi qua giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (giấy hồng mới).
Cho đến nay chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào của cơ quan có thẩm quyền quy định cụ thể “sổ trắng” là một trong những loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật thì để bảo vệ quyền lợi cho người dân nhiều địa phương đã xem “sổ trắng” là một trong những loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003
Khoản 1, Điều 5 – Luật Đất đai 2003, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất
Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn) được quy định tại Nghị định số 60-CP của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa chính.
Loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở thuộc nông thôn. Sổ này có màu đỏ đậm và do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng.
Ngoài ra, đa phần sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình (vì thường gắn với đất nông nghiệp, lâm nghiệp…) nên khi chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch dân sự nói chung liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải có chữ ký của tất cả các thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu của hộ gia đình đó. Trong khi đó, đối với sổ hồng thì khi chuyển nhượng, giao dịch chỉ cần chữ ký của người hoặc những người đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Theo quy định tại khoản 20 Điều 4 Luật đất đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
Điều kiện cấp sổ đỏ
Luật đất đai 2003 (có hiệu lực từ 1/1/2004) quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:
– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn
– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất
– Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành
– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất
– Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này
– Người mua nhà ở gắn
– Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
Sổ hồng là gì?
Sổ hồng là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” tại đô thị (nội thành, nội thị xã, thị trấn) được quy định tại Nghị định số 60-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
Trên sổ hồng thể hiện đầy đủ thông tin về quyền sử dụng đất ở (số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng…) và quyền sở hữu nhà ở (diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu nhà, diện tích sử dụng chung, riêng…). Sổ này có màu hồng nhạt và do UBND tỉnh cấp. Sau này để đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng, pháp luật cho phép UBND tỉnh được ủy quyền cho UBND quận, thị xã cấp sổ hồng cho chủ sở hữu trong phạm vi địa bàn mình quản lý. Khi chuyển nhượng thì chỉ cần chữ ký của người đứng tên trên Giấy chứng nhận là được.
Phân biệt sổ đỏ và sổ hồng
Trên thực tế thì các tên sổ đỏ hay sổ hồng không phải là tên chính thức mà chỉ là cách gọi của người dân theo màu của mỗi loại giấy để phân biệt cho dễ dàng. Để phân biệt sổ đỏ và sổ hồng thì cần phải dựa vào mục đích cấp cũng như cơ quan có thẩm quyền cấp hai dạng sổ này. Cụ thể như sau:
Sổ đỏ
Sổ đỏ là do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành với nội dung là ghi nhận quyền sử dụng đất cũng như để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Cũng vì thế mà sổ đỏ mới có tên gọi đúng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sổ hồng
Khác với sổ đỏ thì sổ hồng lại là do Bộ xây dựng ban hành với nội dung là về quyền sở hữu nhà ở cùng quyền sử dụng đất. Sổ hồng được cấp trong các trường hợp sau:
- Chủ sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng đất. Nếu là chủ sở hữu căn hộ chung cư thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Chủ sở hữu nhà không là chủ sử dụng đất thì chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Các loại giấy tờ gồm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Để thống nhất thành một loại Giấy chứng nhận, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Mặc dù đã có mẫu Giấy chứng nhận mới nhưng trên thực tế, do người dân đã quá quen sử dụng tên gọi “sổ hồng” “sổ đỏ” nên sau khi có mẫu Giấy chứng nhận mới người dân vẫn gọi Giấy chứng nhận mới này là “sổ đỏ”, “sổ hồng”. Vì thế, tên gọi sổ đỏ, sổ hồng trong thời gian gần đây không còn mang ý nghĩa giống như lúc nó mới được sử dụng.
Lưu ý về giá trị pháp lý giữa các loại sổ
Theo Khoản 2 Điều 29 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định: “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp trước ngày nghị định này có hiệu lực thi hành thì vẫn có giá trị pháp lý và được cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu”.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP đã quy định rõ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp trước đây vẫn có giá trị pháp lý và chỉ đổi (không phải cấp lần đầu) sang giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu (không bắt buộc).
Theo Điều 152 Luật Nhà ở cũng quy định rõ về hiệu lực pháp lý của các giấy chứng nhận về quyền sở hữu đối với nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành: “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trong các thời kỳ trước đây, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai mà trong nội dung đã ghi nhận về nhà ở được xây dựng trên đất ở đó thì nay vẫn còn nguyên giá trị pháp lý và không phải đổi lại theo quy định về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Điều 11 của luật này, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở có nhu cầu cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mới”.
Như vậy, theo quy định trên thì Luật Nhà ở vẫn tiếp tục công nhận hiệu lực pháp lý của các giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trong các thời kỳ trước đây và không bắt buộc người dân phải đổi sang “sổ đỏ”. Nói các khác thì Luật Nhà ở đã thừa nhận giá trị vĩnh viễn của những “sổ trắng”, do vậy Luật Đất đai không thể hạn chế giá trị của các giấy này, (nhất là những loại giấy có thể hiện quyền sở hữu nhà) bởi nhà ở thì phải gắn liền với đất nên Luật Đất đai cũng phải “khớp” với Luật Nhà ở.
Như vậy, hiện nay sổ hồng và sổ đỏ đã được thống nhất thành một mẫu chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trên thực tế thì cả 3 loại giấy tờ này vẫn còn đang lưu hành song song và có giá trị pháp lý như nhau nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Những câu hỏi phổ biến về sổ đỏ
Hỏi: Sổ đỏ có bắt buộc ghi tên hai vợ chồng?
Theo điều 27 của Luật hôn nhân và gia đình thì các tài sản thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng như sổ đỏ thì cần phải ghi tên của cả vợ lẫn chồng. Trong trường hợp nếu người vợ hoặc chồng không muốn ghi tên chung thì cần phải chứng minh đây là tài sản riêng, thuộc sở hữu cá nhân và không nhập vào phần tài sản chung của vợ chồng.
Hỏi: Làm sổ đỏ mất bao nhiêu ngày?
Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về các thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không qua 30 ngày. Sau thời gian trên mà còn không nhận được phản hồi thì bạn nên gửi đơn khiến nại lên cơ quan có thẩm quyền.
Hỏi: Mua đất sổ đỏ chung có tách riêng được không?
Mua đất sổ đỏ chung vẫn có thể tách riêng nếu mảnh đất có diện tích tối thiểu theo đúng quy định của UBND cấp tỉnh về việc tách thửa đối với từng loại đất khác nhau. Trong trường hợp tự tách thửa mảnh đất làm hai hay nhiều hơn với diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận.
Hỏi: Sổ đỏ có thể đứng tên mấy người?
Luật đất đai không có quy định chính xác về số lượng người có thể đứng tên trong sổ đỏ. Luật chỉ quy định theo khoản 2 điều 98 là Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cần ghi tên đầy đủ của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận. Trong trường hợp các chủ sở hữu và chủ sử dụng yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận cho người đại diện.
Hỏi: Sổ đỏ có phải là tài sản không?
Theo điều 163 Luật dân sự thì tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Trên cơ bản, sổ đỏ chỉ là sự xác nhận về quyền sử dụng đất của một cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức nào đó. Do đó, sổ đỏ chỉ là một căn cứ để xác nhận quyền sử dụng đất, không phải giấy tờ có giá nên không được tính là tài sản. Nếu sổ đỏ bị mất cắp hay bị chiếm đoạt thì rất khó cấu thành tội chiếm đoạt tài sản. Trong tình huống này thì chủ sở hữu sổ đỏ nên làm đơn để xin làm lại sổ đỏ là cách tốt nhất.
Việc phân biệt sổ đỏ và sổ hồng sẽ giúp mọi người biết tác dụng chính xác và các sử dụng chúng đúng đắn trong cuộc sống. Hy vọng với bài viết trên, bạn đã có thêm thông tin cho mình về những loại giấy tờ phổ biến này.
